История небоскребов 1.

[FantoM]

NB.Пост восстановлен и переработан.

Краткая История небоскребов в Америке.

Переводная статья из журнала Форчун .1930 год. Много букв.

Добавлено немного картинок.

Небоскрёб

Предисловие издателя к журнальной публикации: Американцы гордятся своими небоскрёбами. Американцы трудолюбивы, и в большинстве своем знают, как сменить розетку, как починить протекающий кран и за какой конец держать лопату. Но крайне мало американцев имеют хотя бы общее представление о проблемах настоящих Строителей настоящих Небоскрёбов. Это в той или иной мере верно для любой отрасли промышленности или науки. Но в особенности — в строительстве. Этим очерком Fortune начинает серию из шести публикаций про Небоскрёб. Мы расскажем про его историю — от сноса старого дома до сдачи Заказчику. Мы расскажем о том, как раскручиваются, финансируются и продаются самые рискованные проекты. О риэлторах и гаранторах. Об архитекторах, спекулянтах, о городах и градоначальниках. И, наконец, о роли Небоскрёба как локомотива промышленности.

Предисловие переводчика. США, год 1930 — разгар великой беды, которую президент Гувер дипломатично окрестил "Депрессией". Волна самоубийств схлынула, волна безработных металась на месте, став океаном. Казалось, что время в стране желтого дъявола пошло вспять, к огородам и керосинкам. Тем временем, в Нью-Иорке сносили крепкие, двадцати-тридцатилетние дома, а на их месте вырастали невиданные Небоскрёбы. Страна возмущалась и завидовала. 1929-1932 — годы гонки высотного строительства, именно тогда перевалившего за трехсотметровую отметку. С интервалом в несколько месяцев рекорд высоты бьют башни Манхэттен Банка (ныне Трампа), Крайслера, Эмпайр Стейт. Почему это происходит при полном развале экономики? Почему именно в Небоскрёбы идут капиталы? Откуда они берутся? Сможет ли Небоскрёб стать локомотивом возрождения? В 1930 году современники пытаются осмыслить происходящее. Коллективу авторов Fortune Небоскрёб предстал символом Непотопляемого Капитализма, а его Строители — Идеальной Корпорацией. Непотопляемый Капитализм заменяет единоличную собственность, частный интерес одного человека или "группы товарищей" — интересом широкого круга людей, от рабочих до финансистов. Слишком широкого, слишком взаимосвязанного, чтобы чьи-то классовые или личные интересы увели Корпорацию на неверный путь. Строители связаны не формальными рамками устава, но ежедневной зависимостью друг от друга — ведь иначе Небоскрёб не построить. И именно в его строительстве выковывается модель будущего капитализма без кризисов. Поэтому в переводе и Небоскрёб, и Строители — только с большой буквы. Тем, кто не согласен с утверждениями авторов, я советую вспомнить слова Теккерея (заменим только число лет)

"Они жили и враждовали 73 года назад, в год великого кризиса. Добрые или злые, красивые или безобразные, богатые или бедные — теперь они все равны"

Небоскрёб. I. Идеология.

Однажды утром в сентябре, выйдя из дома, вы увидите, что кирпичный дом в соседнем переулке опустел. За ночь рабочие сняли окна, и сквозь черные глазницы окон видны разлохмаченные обои чужих спален. На следующий день рабочие начнут разбивать стены, а самосвалы — вывозить битый кирпич. Само здание исчезнет, и подвал впервые откроется солнцу, как дно высохшего озера. Там поселится паровой экскаватор — ненадолго, его сменят стрелы кранов. Всю зиму в яме будут грохотать паровые копры и пневматические молоты — к апрелю вы привыкнете и к шуму, и к пустому провалу на месте дома. Но в один прекрасный апрельский день из-за забора покажутся граненые стальные колонны. Вверх, вверх — к маю ажурная стальная клетка подымется до двенадцатого этажа. Внутри нее угадываются лестницы и лифтовая шахта. Стрелы кранов подымаются еще выше — в начале июля монтажники перевалили за 30 этажей. Каменщики и бетонщики заполняют пустые клетки каркаса плотью стен — одновременно и на нижних этажах, и в середине здания. К концу августа, когда краны поднимают на крышу моторы лифтов и водяные баки, каркас уже полностью закрыт кирпичом. Облицовка. Окна. Двери. Мрамор. Бронза. Репортеры. Аплодисменты. Однажды утром в сентябре вы удивитесь, как быстро все изменилось.

И тому, как это все привычно. Каждому жителю большого американского города пришлось хотя бы раз увидеть строительство Небоскрёба. Но вероятность найти человека, действительно понимающего всю механику высотного строительства так же мала, как вероятность учиться в одном классе с будущим Президентом. Такие люди на вес не то что золота — на вес строительных облигаций. Но их нет. Никто не способен в одиночку построить Небоскрёб. Никто не может в одиночку даже руководить его строительством, даже имея под рукой самый совершенный управленческий аппарат. Небоскрёб требует такого количества первоклассных знаний и навыков, которое находится за пределами человеческих способностей. На строительстве 77-этажного здания Крайслера работали

• 400 каменщиков с подмастерьями
• 256 водопроводчиков
• 130 электриков
• 100 плотников
• 100 слесарей по вентиляции и отоплению
• 60 плиточников
• 50 монтажников стальных конструкций, 25 слесарей по металлу
• 40 крановщиков
• 35 монтажников ограждений
• 35 стекольщиков
• 20 краснодеревщиков, 8 глазуровщиков, 4 мраморщика, 3 камнереза
• 15 слесарей по спринклерным системам, 6 — по строительным кранам, 4 — на монтаже пневмопочты
• 14 гидроизолировщиков, 10 мастеров по асбестовой изоляции, 4 кровельщика

А кроме них, не обошлось без

• архитекторов, инженеров-механиков, инженеров-конструкторов, экспертов по планировке, старших сантехников, инженеров-теплотехников, вентиляционщиков
• конструкторов и производителей лифтов, инженеров по холодильной технике и кондиционерам,
• кузнецов, бетонщиков, водителей бетоновозов, машинистов растворного узла,
• водителей, бригадиров, прорабов, контролеров, охранников, бухгалтеров, страховщиков, риэлторов, и сотен других людей…

Все они работали в условиях крайне ограниченного времени, большинство — в ограниченном пространстве и в крайне опасных условиях.

Cтроитель Небоскрёба — и это видно с первого взгляда — обязан за нереально короткий срок, работая в самых опасных и неудобных условиях, возвести самое большое и самое изысканное здание, когда-либо задуманное человеком. На каждом шаге строительства возможна катастрофа, и чтобы ее избежать, Строителю обязан совместить в себе несовместимые дарования.

• Во-первых, за спиной Строителя всегда стоит призрак финансовой катастрофы. Срок жизни Небоскрёба в Нью-Иорке недолог, и даже если ему будет дозволено стоять на своем месте веками, всегда вероятна потеря арендаторов, снижение аренды, за которыми следует катастрофическое падение стоимости здания.
• Во-вторых, небоскрёбы строятся исключительно в насыщенных, плотно застроенных деловых центрах — только там они и могут окупиться (на казенном языке экономистов, "высокая цена земли обуславливает целесообразность инвестиций"). Фундамент Небоскрёба неизбежно опустится ниже фундаментов стоящих к нему вплотную старых домов — их надо защитить. Всегда есть риск усадки грунта и на прилегающих территориях, где располагаются инженерные коллекторы. Их тоже надо защитить, и всегда есть риск, что защита откажет.
• В-третьих, главная проблема собственно строительной технологии — негде хранить материалы. Рядом с будущим Небоскрёбом нет и не может быть никаких складов, времянок, будок — их просто некуда ставить. Вокруг кипит город. Все материалы идут с колес. Задерживать грузовик, пока не израсходованы материалы, Строитель не вправе — Небоскрёб строится в самых деловых кварталах, "склад на колесах" вне закона. Стало быть, по крайней мере на этапе возведения коробки Строитель должен немедленно использовать все доставленное. Даже если бы Строитель использовал только сталь одно-единственного типоразмера, и то задача непростая, а в действительности идет непрерывный взаимосвязанный поток самых разнородных материалов. Невозможности держать на площадке запасы цемента, песка и щебня (и в придачу растворный узел) обязаны своим рождением бетоновозы и бетонные заводы, объединившие потоки трех разных материалов в один. Головная боль Строителя — очередь грузовиков на разгрузку. Как расчистить улицу, чтобы водопроводные трубы были разгружены до того, как бетоновоз выгрузит бетон? Ведь надо сначала заложить трубы (нужны свободные водопроводчики), а потом заливать стяжку (нужны бетонщики) … Строитель должен каждый час согласовывать графики подачи различных материалов — и между собой, и с наличием рабочей силы, и с возможностью аварий и пробок на транспорте. Если случится непредвиденное, вернуть машину на склад поставщика невозможно, поставщики раскиданы по всему свету…

Многие материалы нельзя купить, просто позвонив на склад. Нет такого склада — много материалов изготавливается на заказ по уникальным чертежам. Стало быть, заводу мостовых конструкций заранее нужны рабочие чертежи (традиционно, в США элементы каркаса изготавливают не на сталепрокатных заводах — они лишь гонят стандартный профиль — а на специализированных заводах-мостовиках. Такой завод может быть цехом при прокатном стане, а может находиться от него в сотнях миль). Но наверняка потребуются и нестандартные профили — стало быть, потребуется изготовить новые прокатные валки, переналадить прокатный стан, заплатить прокатчикам за все это и за простой. Прокатчики, в свою очередь, загружены заказами и еще нужно найти того, кто возьмется за нестандарт. При этом — так как структурные элементы нижних этажей должны быть толще верхних — поставки каждого типоразмера должны идти в строгом соответствии графику работ. А график сборки зависит не только от конструкции силового каркаса, но и от наличия бригад монтажников, и — в особенности — от загрузки кранов, лишний кран на площадке ставить негде. Так что Строителю нужны дружественные рабочие отношения со всеми поставщиками (агентурные сведения тоже не помешают).

Особые трудности и в проектировании. Архитектор в Нью-Иорке, как и в любом большом городе, связан городскими планами и нормами. Например, в Нью-Иорке здания, превышающие определенную высоту, обязаны, пройдя эту высоту, сужаться в поперечном сечении до одной четверти первоначальной площади. Они должны соответствовать всем нормам прочности и безопасности. Наконец, они должны согласовываться с соседними зданиями — нынешними и будущими. Речь не столько о красоте ансамбля, в котором нужно сохранить уникальный стиль, сколь о неизбежной конкуренции с другими Небоскрёбами за деньги заказчиков и арендаторов. Сегодня Небоскрёб не только доходный дом, но и реклама, символ, фамильный герб собственника — все крупнейшие корпорации соревнуются между собой в строительстве. Надо позаботиться о том, чтобы "вечный рекламный щит" привлекал взгляды спустя десятилетия, независимо от смены вкусов и стилей. Судя по темпам сноса еще крепких Небоскрёбов, далеко не всем архитекторам прошлого это удалось.

Отдельная проблема — субподрядчики, из которых наиболее важен поставщик лифтов. Лифт и стальной каркас — родители Небоскрёба. Поэтому представитель поставщика лифтов привлекается к проекту с самого начала. Следующие по значимости системы — вентиляция, электрика, отопление и водопровод. Координируемые Строителем, они остаются во многом автономными. Строителям общего профиля не следует даже пытаться самостоятельно выполнять эти работы.

Рассказ о строительстве Небоскрёба — рассказ обо всех его частях и их отношениях друг с другом. Это история раскрутки и финансирования, история проектирования, собственно строительства и устройства внутренних систем. Но это и истории людей, и прежде всего Строителя — прогресс в технологиях управления не отменил роль Личности. Джордж Фуллер; Пол, Теодор и Уильям Стерретты; Луи Хоровиц; Фред Ли; Джон Гриффитс; Дуайт Робинсон; Джеймс и Александр Стюарты; Марк, Отто и Роберт Айдлицы — это не просто имена на фирменных бланках. Если эти башни выстоят, в камне, в металле — или только в воспоминаниях — наши потомки будут гадать, что за титаны их строили. Им будут представляться молодые, смелые и целеустремленные люди, мечтающие о Высоте и победе над силой ветра. Наш век для них будет веком титанов. Тем же, кто сегодня обвиняет Небоскрёбы в гордыне и тщеславии — следует подумать о том, что их внуки будут гордиться дедами, выросшими в век титанов. Будем надеяться, что имена Строителей не будут забыты.

Небоскрёб. II. Финансы.

Все, что нужно, чтобы построить Небоскрёб — земля и деньги. Без денег выкрутиться можно, без земли — нет. Инвесторы приносят деньги, а не землю. Поэтому землю нужно приобрести. Запас земель, пригодных для Небоскрёба — ограничен, а цена на них — не ограничена, ничем и никем. На практике нет и целых участков, пригодных под застройку — только клочки и лоскуты, причем давно застроенные.

Поэтому первая задача — собрать из лоскутов единый участок. Механизмы есть разные. Бывает, кстати, что земля сама находит промоутера, когда спекулянты, специализирующиеся на консолидации земель, выставляют на продажу крупные лоты. Промоутером может быть сам Строитель, или спекулянт, или конгломерат компаний во французском стиле, или просто группа товарищей. Будучи Строителем, промоутеру проще подобрать не только земли, но и будущих арендаторов или пайщиков — таким образом реализуются адресные проект под конкретных заказчиков на конкретном участке, с минимальным спекулятивным риском. Отдельные Строители обрастают финансовыми отделами, достаточными для самостоятельной реализации проекта без привлечения адресных инвесторов.

В простейшем случае, промоутер, желающий построить здание в определенном районе, и имеющий достаточно денег (своих или заемных), начинает с раскрутки проекта. Вначале — консультации с риэлторами-посредниками на предмет консолидации участка. Если он уверен в репутации риэлтора, риэлтор получает все наработки по проекту, если нет — информация частями передается нескольким посредникам. Например, участок номер 40 по Уолл-Стрит (см. схему ниже) консолидировался фирмой Brown, Wheelock, Harris, Vought & Co. совместно с Charles F. Noyes & Co. Участок номер 80 по Уолл-Стрит консолидирован Charles F. Noyes & Co. самостоятельно. Формально, консолидированные лоскуты могут перейти в собственность разных лиц по сделкам разного вида. Как правило, участки переписываются либо на риэлтора, который дает на него соответствующую гарантию промоутеру, либо на корпорацию, организованную юристами самого промоутера (для формального обладания уличным номером. В центре Нью-Иорка, случается, порядковые номера исчерпываются и участки регистрируются под произвольными словесными "номерами").

Полная противоположность военной тактике — здесь атака ведется в лоб, на фронт, выстроенный по заветной Уолл-Стрит. Участки, выходящие на нее, приобретаются первыми и любой ценой. Когда господа, владеющие тыловыми участками, поймут, что к чему — будет поздно, их собственность потеряет привычную ценность — дома теперь имеют цену только как участки под снос. Они будут рады их продать, так как альтернатива — никогда не увидеть солнце из-за спины Небоскрёба.

Участок 1, выходящий на Уолл-Стрит, принадлежал наследникам г-на или г-жи Айслин и был оформлен в 93-летнюю аренду на имя Джи Орстрема, автора схемы захвата. С него все и началось. Долговременная аренда участка 2 не представляла большой сложности — этот участок имел ценность только как довесок к участку 1. Участок 3 принадлежал г-ну Филду, который был в принципе не против, но настаивал на продаже, а не аренде — с ним согласились, отсчитав положенное. Затем был приобретен участок 4 — так как с приобретением участка 5, ценного только как довесок к 4, можно было подождать. Участок 5 буквально сам свалился в руки — владелец теперь был рад от него избавиться. Промоутер предполагал на этом ограничиться — построиться на L-образном участке 1-2-3-4-5. Так как угловое здание Assay Office — низкоэтажное, инсоляция Небоскрёба была бы в допустимых рынком и законом пределах. Его было бы видно с Уолл-Стрит во всей красе. Они могли бы сосуществовать долго — Небоскрёб и приземистый офис.

Но тут промоутерам стало известно, что здание Assay выставляется на продажу. Если кто-то третий перехватит его и выстроит свой Небоскрёб на его месте — наш Небоскрёб останется в тени, закрытый от солнца и от прохожих на Уолл-Стрит, клиенты перебегут туда, плакали наши деньги! При такой (пока неявной) угрозе промоутеры вынуждены купить и этот участок — теперь консолидирован относительно правильный прямоугольник. На сцену вступает последний участник — The Manhattan Co., владелец обширного участка 6. Господа, хочу в долю! Новый пайщик со своей землей без возражений принимается в товарищество, которое теперь владеет целым кварталом.

Примечание. Здание, что будет выстроено по адресу Уолл-Стрит, 40 в 1929-1930, за 11 месяцев, несколько месяцев удерживало титул самого высокого в мире. С 1995 года носит имя Башни Трампа.

Бывают и упорные владельцы — один господин в Нью-Иорке, недавно скончавшийся, прославился многочисленными актами сопротивления "захватчикам" и оставил более миллиона долларов в мелких, неудобных, "стерильных" участках. Но это единицы. Как правило, мелкие владельцы быстро сдаются. После консолидации участок резко растет в цене, поэтому денег у промоутера хватит на оплату самых завышенных требований владельцев. Обычно считается, что объединение трех участков стоит на 10% дороже, чем три участка порознь. Риэлторы-оптимисты утверждают, что можно говорить о 59% приросте, исходя из ожидаемого роста населения квартала.

Услуги риэлтора оплачиваются по стандартным комиссионным расценкам Совета по недвижимости — ставка понижается с 2.5% для сумм не более 100.000 до 1% с сумм свыше 2.000.000. Но риэлторы живут не столько на комиссию, сколько на доходы от других операций, например, у Brown, Wheelock, Harris, Vought & Co. половина доходов приходится на управление недвижимостью. Оборот резко растет за счет услуг по аренде, например, у Charles F. Noyes — годовой оборот 400.000.000. Площадка под Empire State Building, предположительно, стоила 16.000.000, или свыше восьми миллионов за акр. Участок на углу Пятой Авеню и 43 улицы был продан по цене 340 за кв.фут. Упомянутый выше участок Assay Office ушел по 624 за кв.фут, участок номер 1 по Уолл-Стрит оценивается от 700 до 800 за кв.фут.

При скупке земли промоутер приобретает всего лишь опцион, не фиксируя сделку окончательно. Скажем, при покупке участков, оцененных в 500.000, промоутер заключает условную сделку — продажа состоится в течение 90 дней, при условии положительного заключения о юридической чистоте участка. 200.000 будут уплачены немедленно, 300.000 — после перехода права собственности. Второй платеж выплачивается заемными деньгами. Если в течение 90 дней промоутер не консолидирует требуемые земли, ему выгоднее оставить 200.000 владельцу и уйти, чем выплачивать еще 300.000 за ненужный уже участок. Но это исключительные случаи с неудачниками.

Удачливому промоутеру предстоит выбор — либо выставить участок на продажу по спекулятивной цене, либо самостоятельно организовать строительство. По первому пути идут профессиональные спекулянты, но не Строители, и прибыли в 200-400% на вложенный доллар не редкость. Не случайно полковник Стерретт утверждает, что "Строители зарабатывают не на строительстве, а на побочных спекуляциях". Действительно, относительно низкая прибыль заставила подрядчиков переключиться на смежные отрасли — в промоутинг и финансирование. Starrett Bros & Eken, Inc. находится в собственности The Starrett Corp., которая также владеет Starrett Investing Corp. Пожалуй, единственная крупная компания, остающаяся чистым подрядчиком — Marc Eidlitz & Son, Inc.

Если промоутер идет по пути самостоятельного строительства, организуется новая корпорация, которой передаются все участки и закладные по ним. Преимущественно, акции делятся между промоутером и подрядчиком. Далее встает вопрос — где деньги? Сберегательные банки дают до 60% кредита от стоимости залога. Есть трасты, дающие до 66% под 5% годовых, страховщики берут чуть больше — 5.5%. Однако залогом может быть только земля — на строительство этих денег не хватит, а идти на риск необеспеченного займа банки не желают. Из примерно 20 миллиардов кредитов под строительство, только 4 выданы банками, из них 31% сберегательными.

Так что нашему промоутеру дорога не в банк, а в специализированную залоговую компанию. В отличие от банка, залоговик — только агент по инвестированию чужих (казенных или частных) денег в недвижимость. Они относятся к промоутеру как к партнеру, а не как к просителю. Это выражается и в неформальных объединениях залоговиков и промоутеров, и в выпуске специализированных первичных залоговых облигаций, и в изменении сущности залогового кредита. Старые, традиционные залоговые бумаги были только гарантией безопасности — сумма займа была существенно меньше цены земли, оценка земли делалась минимальной — хватило бы на погашение долгов — и не зависела от репутации заемщика и вероятности его банкротства. Заемщик — отдельно, обеспечение — его отчуждаемая собственность — отдельно. Но ситуация изменилась. Корпорация-заемщик, в активе которой только заложенный Небоскрёб, и есть Небоскрёб: заемщик и обеспечение — одна новая, неделимая сущность. Любое изменение рыночной цены здания изменяет степень риска кредиторов — если она упадет ниже номинала обязательств по кредиту, разницу кредиторам уже не получить. Поэтому залоговики и их инвесторы имеют собственный интерес в поддержании высокой стоимости Небоскрёбов, а их долговые бумаги по сути являются привилегированными акциями Корпорации Небоскрёб.

Соответственно изменилась и практика оценки активов у залоговиков. Сегодня такие статьи, как потеря процентного дохода промоутера от инвестиции в земли и недвижимость (на время строительства) и его налог на имущество включаются в оценку здания в балансе промоутера и в оценку здания залогодержателем. Поэтому залоговые компании выдают промоутерам до 80 процентов ликвидационной стоимости залога, в отличие от банковского кредита (60%). Для залоговиков последнего поколения заложенный дом — источник долговременного дохода, а не страховка на случай банкроства. Они его просто не допустят. В итоге процент убыточных залоговых кредитов фантастически низок — 3/100000.

Наилучшей практикой можно считать технологию S.W.Straus & Co.

• Комиссия экспертов-риэлтеров, финансистов и экономистов изучают способность здания на данном участке приносить требуемый доход на инвестиции. Рассматриваются много частных аспектов, которые будут раскрыты в следующих главах "Небоскрёба". При положительном решении -
• Эксперты-инженеры изучают проектную документацию, предлагая при необходимости изменения проекта. В здании на Парк Авеню, 277 по их рекомендации была успешно изменена планировка — десять внутренних двориков заменили единственным. При положительном заключении -
• Эксперты-экономисты составляют собственную смету на строительство, сравнивая ее со сметой клиента — так выявляются завышенные и просто неграмотные оценки
• Стоимость проекта сопоставляется с оценкой будущих потоков от аренды. Как правило, оценки сводятся к выручке на один кубический фут — она должна превышать операционные расходы на ожидаемую прибыль проекта. При положительном заключении -
• Кредит оформляется через дружественный банк. Выручка от продажи залоговых бумаг инвесторам собирается на счете, управляемом попечителем (как правило, тем же банком, но не агентством и не промоутером).
• Живые деньги выплачиваются не промоутеру, а непосредственно подрядчикам поэтапно, только за фактически выполненные работы, утвержденным инженерами Straus. Таким образом, у залоговой компании всегда положительный денежный поток, но остатки средств — в руках попечителя.
• Приобретается гарантия завершения работ, как правило, через специализированную компанию. Стоимость такой гарантии обычно полтора процента от цены строительства. Дом номер 1 по Пятой Авеню был достроен именно компаниями-гаранторами.

Наихудшая практика — пренебрежение гарантиями завершения работ и отказ от независимых попечителей — привел к банкротству G. L. Miller Company. Владельцы ее бумаг оказались перед дважды разбитым корытом — и дом не построен, и банк лопнул.

Общая стоимость грамотно организованного финансирования — до 10% годовых от общей стоимости проекта(включая и процент по кредиту, и страхование, и услуги посредников). Вернемся к участку по Уолл-Стрит, 40. Финансирование The Manhattan Company Building обошлось в 2.225.000 годовых при стоимости проекта 24.000.000. Финансирование было обеспечено выпуском первичных залоговых облигаций от имени G.Ohrstrom & Co на сумму 12.500.000. Затем Орстрем (промоутер) и братья Стерретты (Строители) образовали Starrett Investing Corporation, зависимую от The Starrett Group, и выпустили от ее имени вторичные залоговые облигации (6.500.000) и привилегированные акции (4.000.000). Эти бумаги имели период погашения 28 лет, после чего вся прибыль будет оставаться в распоряжении владельцев простых акций, т.е. промоутеров. Все современные схемы с минимизацией собственных вложений промоутера ориентируются именно на это — "кто был ничем (владея символическим пакетом простых акций), тот станет всем" — держатели залоговых бумаг и привилегированных акций свое получат, но рано или поздно уйдут.

Вторичное финансирование не всегда необходимо — так, при строительстве Empire State Building был выбран только первичный займ страховой компаннии (27.500.000). Дополнительные расходы оплачивали вновь привлеченные акционеры проекта. При строительстве Сhrysler Building и News Building и этого не потребовалось — все было оплачено промоутерами. Но даже если промоутер — такая богатая корпорация, как Chrysler, имеет смысл привлекать акционерный капитал путем выпуска привилегированных акций, скажем 6% с обязательным погашением через 10 лет.

Продолжение следует.

Источник:

http://nnm.ru/blogs/kryaker41/istoriya-neboskrebov-1/#cut